问题

(一) 土地估价技术报告

第一部分 总 述

一、估价项目名称:

大达储运公司四方路仓库部分土地和库房估价。

二、委托估价方(略)

三、受托估价方(略)

四、估价目的:

为大达储运公司以四方路仓库部分土地、库房作价与外商举办中外合资企业提供价格依据。

五、估价依据:(略)

六、价格定义:

本报告提供的土地价格是指熟地价格和库房的现时市场价格。

七、估价期日:1997年9月

八、估价日期:1997年8月30日至9月20日

九、估价结果

土地价格总计:19.1万美元,单位地价39.3美元/m2

房屋价格总计:419.2万元人民币,单价722.8元/m2人民币。

十、需要特殊说明的事项

(1)评估对象为大达储运公司四方路仓库中的部分生产经营用地和库房。大达储运公司与外商达成意向:在不办理土地使用权出让手续的前提下,将部分生产用地作价投入合资企业。

(2)本报告所称市场价格是指公开市场价格。

(3)未经评估单位书面同意,本报告不得用于任何公开文件、材料或者在报刊杂志上刊载。

(4)本报告有效期为1年。

(5)本报告不对任何第三者承担责任。

十一、估价人员签名

刘唯 注册房地产估价师 编号00567

陈宏 经济师、资产评估师 编号98035

十二、土地估价机构(略)

一九九八年九月二十日

第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析

一、估价对象描述

1.土地位置状况

位置:四方路仓库位于某市四方路150号,靠近码头。

土地用途:仓储用地。

土地面积:四方路仓库总用地面积为152000平方米,其中估价对象土地面积为4850平方米。

土地利用状况:四方路仓库用地中直接用于生产经营土地占土地总面积的68.5%,为104120平方米,其余为道路、食堂、办公、浴室及厂办幼儿园及绿化等占地。

土地等:6等

2.土地权利状况

评估土地为国有划拨土地使用权,土地使用权证号(略)。该土地于1989年经市土地管理部门批准依法征用当地农地,并严格按规划建设使用。

3.建筑物及其他附着物状况(略)

二、地价影响因素分析

1.一般因素

某市为重要港口工业城市,有优良的港口、铁道、公路和航空运输条件。气候温暖,四季分明,地质、水文条件良好,工业基础雄厚,尤其是改革开放以后大量外资看好其良好的投资环境,该市发展前景越来越好。

2.环境因素

四方路仓库所在地区为该市的主要工业仓储地区,交通条件极为方便,路网港叉纵横交错,铁路、公路、水路应有尽有,市政基础设施也很齐全(五通:通路、电、上水、下水、电信),具备了工业仓储用地的优良环境和硬件条件,是理想的货物运输集散地。

3.个别因素

四方路仓库土地的最佳用途即为仓储运输用途,无改变用途的可能性,评估对象所用市政设施全部取自四方路仓库已建成的未合资部分。食堂、办公等也均可无偿使用。该地地势较高,无水浸和暴雨积水记录,地面荷载力良好,均能达到设计要求。市政基础设施齐全,达到“五通一平”,地上建筑物面积5800㎡。

第三部分 土地及附着物估价

一、估价原则(略)

二、估价技术路线

由于市场上不存在与估价对象相似的成交实例,但可由委托方提供土地开发成本及其收益资料,故采用成本法和收益还原法评估地价,为了使成本法评估地价更加准确,以比较法求出生地地价再加上实际开发费用求出熟地价。库房采用重置价折旧法评估。

三、估价过程

基本公式:

评估对象价格=土地价格+建筑物价格

(一)土地估价

1.成本法评估土地价格

本案所称成本法评估土地价格,是以估价对象附近或同一供需圈内近些年的土地出让实例,先采用比较法求出生地地价,再加上土地开发费得到评估土地“七通一平”的熟地地价。

(1)比较实例选择:

本次评估收集了以下3个比较实例

比较实例A:东平路32号,国有出让仓储用地

比较实例B:临江路158号,国有出让运输业用地

比较实例C:临江路194号,国有出让工业仓储用地

(2)比较因素选择:

比较因素选择了影响仓储业用地地价的区域因素和个别因素(详细说明略)

(3)编制因素条件说明见表1。

表1 因素条件说明表

(4)编制比较因素条件指数表(表2略)

(5)因素修正

由于实例成交日期与估价期日比较接近,而且该段时间内工业仓储用地地价稳定,无大的变化,不作修正。交易情况正常,也不作修正。

因素修正见表3。

表3 因素修正表

比较实例

上述比准价格接近,取其算术平均值:

地价:(24+23.7+24.05)÷3=23.9

取整为:24美元/平方米

(6)计算土地开发费

根据委托方提供的详细的土地开发费用,计算得到开发费为8美元/平方米。

(7)计算单位面积地价(利息率取银行一年期贷款利率12%,管理费取3%,开发周期取1年,开发费均匀投入,利润率取行业行润利润率7%)

则:地价=24X(1+12%)1.5+8X(1+12%)0.5+(24+8)(3%+7%)

=28.45+8.47+3.2

=40.12美元/平方米

(8)总地价=40.12X4850=194582美元,合人民币161.5万元(美元与人民币汇率取1:8.3)

2.收益还原法评估土地价格

根据委托方提供的资料计算:

(1)四方路仓库去年全年经营收入880.5万元(人民币)

(2)全年全部经营支出为320万元(人民币)

(3)土地纯收益(营业税及附加取5.56%):

参考答案
正确答案:土地估价技术报告存在的主要错误及其致错的原因如下: 1.估价目的中对土地权利说明不明确。 2.无估价对象描述。 3.估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。 4.估价期日非具体时点(无“日”)。 5.估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。 6.无土地估价结果一览表。 7.“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。 8.说明事项中未办理出让手续就入股。 9.报告有效期应为半年。 10.非土地估价师签名。 11.出具报告的时间离估价基期过长。 12.无四至说明。 13.无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。 14.土地级别与土地等混同。 15.他项权利无说明。 16.征地审批机关应为当地政府而非土地部门。 17.一般因素描述不全(需进一步说明)。 18.区域因素分析错为环境因素分析。 19.个别因素描述不全(需进一步说明)。 20.估价方法应用错误(需进一步说明)。 21.因素修正表案例B错应为23.47。 22.土地开发费无依据不是客观费用。 23.计息期错应为1年。 24.未计算土地税费、土地增值收益。 25.未作年期修正。 26.收益还原法中收益不是客观收益。 27.未扣除房屋收益。 28.还原率取值无依据。 29.两种估价结果相差过大不能用算术平均值。 30.土地征用日期与竣工日期矛盾。 31.房屋折旧计算错误(年限错误不应扣残值)。 32.附件中缺少土地使用权证书(图、证)复印件。 33.附件中缺少土地估价机构资质证书、估价师资格证书复印件。土地估价技术报告存在的主要错误及其致错的原因如下: 1.估价目的中对土地权利说明不明确。 2.无估价对象描述。 3.估价定义中用途、基础设施、年期、权利未说明。 4.估价期日非具体时点(无“日”)。 5.估价结果中无大写、无汇率、币种不统一。 6.无土地估价结果一览表。 7.“需要特殊说明事项”中未对估价的假设条件(价格)进行说明。 8.说明事项中,未办理出让手续,就入股。 9.报告有效期应为半年。 10.非土地估价师签名。 11.出具报告的时间离估价基期过长。 12.无四至说明。 13.无土地登记状况说明(地号、图号、证号等)。 14.土地级别与土地等混同。 15.他项权利无说明。 16.征地审批机关应为当地政府,而非土地部门。 17.一般因素描述不全(需进一步说明)。 18.区域因素分析错为环境因素分析。 19.个别因素描述不全(需进一步说明)。 20.估价方法应用错误(需进一步说明)。 21.因素修正表案例B错,应为23.47。 22.土地开发费无依据,不是客观费用。 23.计息期错,应为1年。 24.未计算土地税费、土地增值收益。 25.未作年期修正。 26.收益还原法中,收益不是客观收益。 27.未扣除房屋收益。 28.还原率取值无依据。 29.两种估价结果相差过大,不能用算术平均值。 30.土地征用日期与竣工日期矛盾。 31.房屋折旧计算错误(年限错误,不应扣残值)。 32.附件中缺少土地使用权证书(图、证)复印件。 33.附件中缺少土地估价机构资质证书、估价师资格证书复印件。
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